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办案心得

商品房买卖合同纠纷案(本案焦点:消防验收、交房条件)

2017-09-06

大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽0211民初xx号
原告石某,女
委托代理人某某,辽宁新世纪律师事务所律师。
委托代理人某某,辽宁新世纪律师事务所律师。
被告大连某某置业有限公司
委托代理人林某某,辽宁裕景律师事务所律师。
委托代理人金延峰,辽宁裕景律师事务所律师。
原告石某与被告大连某某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人滕玲,被告大连某某置业有限公司的委托代理人金延峰、林某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2013年8月14日,原、被告签订《商品房买卖合同》,主要内容为:被告将其开发建设的位于某某园7号1-3-1号房屋出售给原告,该商品房建筑面积为89.94平方米,总房价为1410662元。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任,第八条规定了出卖人最后交付期限。合同签订后,原告依约交纳了全部房款。然而被告至今仍未将符合法定交付标准的房屋交付给原告,涉案房屋至今未通过消防验收、未办理竣工验收备案,被告明显违反法定及约定义务,应按照合同约定向原告承担违约责任。故原告诉至法院,请求:判令被告向原告支付逾期交房违约金117226元。
被告辩称,不同意原告的诉讼请求,被告已将符合买卖合同约定的交房条件的房屋按时交付给了原告,案涉房屋已经过五方验收合格,符合原、被告在合同第8条约定的房屋交付条件,双方在补充协议第6条第1款中约定,原告同意合同第8条以五方验收合格的条件,不要求以竣工验收备案为交房条件。对于竣工验收备案问题根据建设工程质量管理条例第49条第1款,可知竣工验收备案制度只是告知性的,无须行政机关审批,备案与否不影响竣工验收合格的效果,验收合格是交付的法定条件,而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。对于消防验收问题,根据建设工程消防监督管理规定第13、14、24条,案涉项目也只需消防备案和事后抽查,无须必须经过消防部门的验收批准,抽查的消防验收是否通过,不影响竣工验收合法效力。原、被告在合同中约定以五方验收的交房条件合法有效,请求法院驳回原告的诉求。
经审理查明,2013年8月14日,原告与被告双方签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区某某园7号1单元3层1号商品房一处。合同第8条约定,出卖人应当在2014年10月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第5种条件(经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告),并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第9条约定,除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期超过90日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同日,原、被告签订补充协议,第六条第1款约定:鉴于政府部门只在“某某”项目小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》,为此,买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》,买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋,买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。
合同订立后,原告交纳了房款1410662元。2014年9月20日,被告向原告交付了案涉房屋。
2014年8月30日,大连某某建设监理有限公司就涉案工程出具了《工程质量评估报告》;大连某某建设集团有限公司就涉案工程出具了《工程竣工报告》;大连某某置业有限公司就涉案工程出具了《工程竣工验收报告》;辽宁某某勘察院就涉案工程出具了《勘查文件质量检查报告》;浙江某某建筑设计有限公司就涉案工程出具了《设计文件质量检查报告》。2014年9月25日,大连市某局出具了案涉工程的《建设工程竣工验收消防备案凭证》。
上述事实,有商品房买卖合同及补充协议、发票、工程竣工验收报告、工程竣工报告、勘查文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、工程质量评估报告、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程竣工验收消防备案表、当事人陈述及庭审笔录在案为凭,这些证据经开庭质证和本院审查,可以采信。
本院认为,商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于,原、被告双方于《商品房买卖合同》第8条中约定的商品房交付条件是否符合法律及行政法规的强制性规定,是否合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的,方可交付使用。本案中,原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于房屋交付约定为“被告应当在2014年10月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。上述约定的交付条件,符合法律及行政法规的强制性规定,不存在免除出卖人责任、加重购房人审核义务的问题,合法有效。《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据,备案是告知性的,无须行政机关批准、回复;备案是竣工验收合格后进行的,备案与否不影响竣工验收合格的效力。验收合格是交付的法定条件,而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在双方当事人签订的《商品房买卖合同》未将备案约定为交付条件的情况下,亦不能以未将验收文件备案为由认定出卖人违约。本案中,2014年9月20日,被告向原告交付房屋时,大连某某建设监理有限公司、大连某某建设集团有限公司、大连某某置业有限公司、辽宁某某勘察院、浙江某某建筑设计有限公司等五单位已就涉案工程出具了五方验收报告,涉案房屋验收合格,符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件,亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定,被告交付涉案房屋不构成违约。据此,本院认定涉案《商品房买卖合同》合法有效,认定被告已履行交付符合交房条件的房屋之合同义务,并无不当,故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定,判决如下:
驳回原告石某的诉讼请求。
案件受理费2840元,减半收取1420元,由原告石锐负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员  郝某某

二〇一六年十一月八日
书记员  胡某某

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